Encadrement des loyers : la Cour des comptes pointe des données peu fiables

Un biais de surface qui défavorise les petits logements

Saisie par la commission des finances de l'Assemblée nationale, la Cour a analysé les données des observatoires locaux des loyers. Dans chaque territoire, un arrêté préfectoral fixe chaque année un loyer de référence à partir du loyer médian local. Majoré de 20 %, il devient le plafond à ne pas dépasser, sauf complément de loyer.

Les magistrats dénoncent un "biais de surface". Celui-ci "affecte les petits logements, conduisant à sous-estimer le prix de marché des petites surfaces, notamment les studios, et à surestimer celui des grandes". Les critères retenus (localisation, nombre de pièces, époque de construction) n'expliquent qu'environ 48 % des écarts de loyers au mètre carré.

La Cour juge la méthode "imparfaite et fragile". Les observatoires ne distinguent ni l'étage, ni la rénovation, ni le mode de chauffage. Les logements loués directement par leurs propriétaires restent sous-représentés. Les données proviennent surtout de plateformes d'annonces, d'enquêtes et de sondages, et la fin de la taxe d'habitation, base d'échantillonnage jusqu'en 2023, "a conduit à une perte d'informations significative ». À Paris, l'observatoire applique une méthodologie « non conforme aux prescriptions du comité scientifique". Dans ces territoires comme ailleurs, le locataire doit par ailleurs justifier d'une assurance habitation locataire.

Une « insécurité juridique persistante » et des effets difficiles à mesurer

Le rapport relève une "insécurité juridique persistante". La loi autorise un complément de loyer pour un logement doté d'une terrasse ou d'une vue exceptionnelle, mais sa définition imprécise "a donné lieu à une jurisprudence abondante et hétérogène". Sur une soixantaine de décisions du juge administratif, cinq ont annulé le dispositif, dont trois à Paris et deux à Lyon. Neuf affaires restent en cours.

Les locataires disposent de trois voies de recours : la commission départementale de conciliation, le juge et l'autorité préfectorale. Cette multiplicité ajoute à la confusion. L'encadrement se cumule par ailleurs avec celui de l'indice de référence des loyers (IRL) : "leur combinaison peut soulever des difficultés lorsqu'une révision liée à l'IRL en cours de bail conduit à dépasser le loyer plafond".

Sur l'efficacité, la Cour n'a pas mené sa propre évaluation. Elle reprend les études existantes, qui constatent un "effet modérateur de l'encadrement à court terme, dont l'ampleur demeure toutefois incertaine". Le rapport Chapelle-Fack estime la baisse des loyers entre 2 % et 4 % sur deux ans et demi, l'Atelier parisien d'urbanisme à 5 % à Paris entre 2019 et 2025. Côté bailleurs, ces règles s'ajoutent à leurs autres obligations, comme l'assurance propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété.

Deux scénarios, et un Sénat favorable à deux ans de prolongation

La Cour propose deux options, sans les hiérarchiser. Le premier scénario prolonge l'expérimentation à périmètre constant, à condition d'une "profonde réforme juridique et méthodologique". Elle suggère de s'appuyer sur les données fiscales de l'application Gérer mes biens immobiliers, où le loyer est déjà renseigné dans 65 % des cas et deviendra obligatoire en 2028. Le second scénario abandonne l'expérimentation au profit d'un renforcement de l'IRL, publié chaque trimestre par l'Insee, avec une meilleure information des locataires et des sanctions en cas de non-respect.

Le 14 octobre, la commission des affaires économiques du Sénat a voté une prolongation de deux ans, jusqu'en novembre 2028, sans extension à de nouvelles agglomérations. Elle n'engage pas la réforme structurelle recommandée. Le texte harmonise aussi à un an les délais de contestation, aujourd'hui de trois mois pour un complément de loyer et de trois ans pour une baisse du loyer de base. L'Assemblée nationale avait voté en décembre 2025 la pérennisation et l'extension du dispositif.

Le député socialiste Iñaki Echaniz, auteur de la proposition de loi, affirme que "le complément de loyer est aujourd'hui utilisé pour contourner la loi, nous proposons des correctifs". Emmanuel Grégoire, maire de Paris, prévient que "sa suppression se traduirait par des augmentations vertigineuses des loyers". Quelle que soit l'issue du débat, les bailleurs peuvent protéger leurs revenus avec une assurance loyers impayés.

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