Loyers impayés : vers des procédures plus rapides et simplifiées en 2027

Une définition des loyers impayés revue pour agir plus tôt

Jusqu'à présent, un impayé était reconnu lorsque la dette du locataire atteignait deux mois de loyer charges comprises, après déduction des aides au logement. Ce seuil évolue nettement.

À partir de 2027, un impayé sera caractérisé dans deux situations :

• lorsque la dette dépasse 450 euros (loyer et charges compris) ;
• ou lorsque le locataire cumule trois mois de défaut de paiement, quel que soit le montant.

Dans les faits, les propriétaires pourront enclencher une procédure avec des montants plus faibles qu'aujourd'hui. Le signalement auprès de la CAF ou de la MSA devra toujours intervenir dans un délai de deux mois après constat de l'impayé, sous peine de sanction.

Cette évolution intervient dans un contexte de hausse modérée mais continue des incidents. En 2025, 175 000 commandements de payer ont été délivrés contre 171 000 en 2024, soit une progression de 2,4 %. Malgré ce volume, Benoît Santoire, président de la Chambre nationale des commissaires de justice, relativise : "175 000 commandements de payer c'est assez faible compte tenu du parc de locations qui est de 15 millions, sur un total de 38 millions de logements".

Des aides au logement maintenues pour limiter les dettes

Autre changement majeur : le traitement des aides personnelles au logement (APL). Jusqu'ici, ces aides étaient suspendues en cas de résiliation du bail pour impayés. Ce ne sera plus systématique.

À partir de 2027, les APL seront maintenues même en cas d'impayés, y compris si le bail est résilié. L'objectif est clair : éviter une aggravation de la situation financière du locataire et faciliter le remboursement de la dette.

Le décret précise que : "Lorsque le bénéficiaire de l'aide est en situation d'impayé de dépense de logement, l'aide personnelle au logement est maintenue, même lorsque le bail a été résilié et que l'occupant du logement s'acquitte d'une indemnité d'occupation et des charges fixées par le juge jusqu'à son départ effectif, sauf si la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, adresse une décision de suspension à l'organisme payeur".

Dans certains cas, la CAF ou la MSA pourra verser directement cette aide au propriétaire pour réduire les pertes liées à la dette. Cette possibilité existe déjà, mais elle sera systématisée dès le signalement.

La suspension des aides restera possible dans des situations précises :

• mauvaise foi avérée du locataire ;
• troubles de jouissance (nuisances, dégradations) constatés après décision judiciaire.

Des procédures encore trop longues, des pistes pour accélérer

Malgré ces ajustements, les délais de traitement restent un point noir du système français. En moyenne, il faut aujourd'hui deux ans entre le premier impayé et l'expulsion effective.

"Le délai minimal incompressible est de huit mois, mais, en pratique, il est quasiment trois fois plus long", souligne Benoit Santoire.

Ces délais placent la France parmi les pays européens les plus lents, loin derrière l'Allemagne ou la Belgique, où les procédures durent environ dix mois.

Face à cette situation, les commissaires de justice proposent plusieurs pistes pour accélérer le traitement des dossiers :

• instaurer un bail authentique avec force exécutoire immédiate ;
• permettre la saisie conservatoire plus rapide des sommes dues ;
• intervenir plus tôt, sans passer systématiquement par un juge.

"Il aurait ainsi force exécutoire immédiate, ce qui éviterait d'en passer par le commandement de payer, puis par le juge pour obtenir la saisie conservatoire des sommes dues", explique Emmanuelle Taupin-Mayor, membre de la Chambre nationale des commissaires de justice.

Ces propositions nécessitent toutefois des évolutions législatives. En attendant, la réforme de 2027 marque une première étape : elle renforce la détection des impayés et sécurise les propriétaires, tout en maintenant un filet de protection pour les locataires en difficulté.

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