Location meublée : le loyer dépasse de 10 % celui d'un logement vide

Un loyer 10 % plus élevé, jusqu'à 15 % en zone tendue

L'Anil s'intéresse à l'"essor de la location meublée de longue durée". Elle constate que ces logements se louent plus cher "pour des biens identiques, en termes de surface et de nombre de pièces notamment".

Les loyers des meublés dépassent en moyenne de 10 % ceux des logements vides. Dans les agglomérations parisiennes, bordelaises, strasbourgeoises, toulousaines et lyonnaises, l'écart atteint 15 %. Pour un studio parisien, l'Anil évalue le surcoût à 1 000 euros par an.

Près de 40 % d'écart dans les annonces

Sans neutraliser les caractéristiques des logements, la différence s'accentue. Dans les annonces, les logements meublés s'affichent en moyenne à 15,6 euros le mètre carré au niveau national, contre 11,2 euros pour les logements vides, soit près de 40 % de plus.

L'Anil l'explique en partie par la nature des biens : "Ce différentiel résulte pour partie de différences structurelles. En effet, les logements meublés sont notamment plus récents que les logements loués vides et plus petits puisqu'ils font en moyenne 38 m² contre 52 m² pour un appartement loué vide".

Les loyers varient aussi fortement selon les territoires. Le mètre carré passe de 9,6 euros dans l'unité urbaine de Flers (Orne) à 40,6 euros dans celle de Saint-Tropez, la plus chère.

Vacance, mobilier, fiscalité : les coûts à intégrer

Le surloyer ne garantit pas un gain net. Le bail meublé dure un an, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans pour une location vide. Les changements de locataire se multiplient. Selon Planet.fr, un seul mois de vacance entre deux occupants peut effacer la totalité du surloyer annuel de 10 à 15 %. Les frais de relocation, les états des lieux et les charges de copropriété non récupérables pèsent aussi sur le budget.

Le mobilier ajoute une dépense. Le décret du 31 juillet 2015 impose onze équipements obligatoires, dont la literie, un réfrigérateur et des plaques de cuisson. Le bailleur remplace à ses frais tout matériel vétuste ou défaillant en cours de bail. Planet.fr conseille de prévoir une réserve annuelle de 500 à 1 000 euros et une provision d'un mois de loyer tous les dix-huit mois pour la vacance. Pour se protéger des sinistres, le bailleur peut aussi souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), qui complète l'assurance habitation du locataire.

La fiscalité du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) se durcit également. Selon Planet.fr, la refonte prévue réintègre les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Le meublé garde son intérêt pour les studios et T1 proches d'universités ou d'hôpitaux, où la demande reste constante. Pour les T2, T3 et les logements familiaux, Planet.fr juge la location vide plus adaptée, avec une occupation moyenne de quatre à six ans et sans mobilier à entretenir.

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